所有者不明土地って？不動産に関するルールが変わります

所有者不明土地ってなに？

所有者不明土地とは
相続登記がされないことなどにより
①不動産登記簿を見ても所有者が判明しない土地
②所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地
のことを言います。

所有者不明土地があると何が問題？

土地の所有者を探すのに多大な時間と費用が必要となるので
その土地を利用したい人がいても取引ができなかったり

土地が管理されないまま放置され、近隣の方に悪影響が発生したりするなどの問題が起こっています

所有者不明土地の解消に向けて、変わったルール

1. 不動産登記制度の見直し
2. 相続土地国庫帰属制度の創設
3. 土地利用に関連する民法のルールの見直し

1.不動産登記制度の見直し

1-1.相続登記申請の義務化

令和6年4月1日施行

(1)基本的なルール
　相続（遺言も含む）によって不動産を取得した相続人は、
　その所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければならない。

(2)遺産分割が成立した時の追加的なルール
　遺産分割の話し合いがまとまった場合には、不動産を取得した相続人は、
　遺産分割が成立した日から３年以内に、その内容を踏まえた登記を申請しなければならない。

罰則
正当な理由がないのに義務に違反した場合、10万円以下の過料の適用対象となります。

1-2.相続人申告登記制度の創設

令和6年4月1日施行

相続登記をするためには

法定相続人の範囲(相続人は誰か)
法定相続分の割合(どれだけ相続するか)

を確定しなければならないため
全ての相続人を把握するための資料（戸籍謄本など）の収集が必要となります。

その負担を軽減するために、より簡易に相続登記の申請義務を履行することができるようにする仕組みが設けられました。

登記簿上の所有者について相続が開始したこと
自らがその相続人であること

を登記官に申し出ることで、相続登記の申請義務を履行することができます。

この申出をすると、申出をした相続人の氏名・住所等が登記されますが
持分の割合までは登記されないので、全ての相続人を把握するための資料は必要ありません。
つまり、自分が相続人であることが分かる戸籍謄本等を提出すれば手続きができます。

1-3.住所等の変更登記の申請の義務化

令和8年4月までに施行

登記簿上の所有者には、その住所等を変更した日から２年以内に住所等の変更登記の申請をしなければならない。

罰則
正当な理由がないのに義務に違反した場合、5万円以下の過料の適用対象となります。

2.相続土地国庫帰属制度の創設

令和5年４月27日施行

相続土地国庫帰属制度とは
相続等によって土地の所有権を取得した相続人が
法務大臣（窓口は法務局）の承認により、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度です。

相続や遺贈によって土地の所有権を取得した相続人であれば、申請可能です。

制度の開始前に土地を相続した方でも申請することができますが
売買等によって土地を取得した方や法人は対象になりません。

土地が共有地である場合には、相続や遺贈によって持分を取得した相続人を含む共有者全員で申請する必要があります。

通常の管理又は処分をために、過大な費用や労力が必要となる土地については対象外となります

国庫帰属が認められない土地の例
✅建物、工作物、車両等がある土地
✅土壌汚染や埋設物がある土地
✅危険な崖がある土地
✅境界が明らかでない土地
✅担保権などの権利が設定されている土地
✅通路など他人による使用が予定される土地

申請すると、法務局職員等による書面審査や実地調査が行われます。

申請時には審査手数料を納付する必要があります。
また、国庫への帰属について承認を受けた場合には、負担金として
10年分の土地管理費相当額を納付する必要があります。

※具体的な金額や算定方法は、今後、政令で定められる予定です。

3.土地利用に関連する民法のルールの見直し

3-1.土地・建物に特化した財産管理制度の創設

令和5年4月1日施行

(1)所有者不明土地・建物の管理制度
　調査を尽くしても所有者やその所在を知ることができない土地・建物について
　利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって
　その土地・建物の管理を行う管理人を選任してもらうことができるようになります。

管理人は、裁判所の許可を得れば、所有者不明土地の売却等もすることができます。

(2)管理不全状態にある土地・建物の管理制度
　所有者による管理が不適当であるために
　他人の権利・法的利益が侵害され又はそのおそれがある土地・建物について
　利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって
　その土地・建物の管理を行う管理人を選任してもらうことができるようになります。

壁がひび割れている場合の補修工事や
ゴミの撤去・害虫の駆除なども管理人にお願いできるようになります。

※管理人には、事案に応じて、弁護士・司法書士等の専門家が選任されます。

3-2.共有制度の見直し

令和5年4月1日施行

共有状態にある不動産については、所在等が不明な共有者がいる場合に
その土地利用に関する共有者間の意思決定をすることができなかったり
処分できないといった問題があります。

(1)共有物を利用しやすくするための見直し
　所在等が不明な共有者がいる場合には、他の共有者は、地方裁判所に申し立て、その決定があれば
　・残りの共有者の持分の過半数で、管理行為（例：共有者の中から使用者を１人に決めること）
　・残りの共有者全員の同意で、変更行為（例：農地を宅地に造成すること）
　ができるようになります。

（2）共有関係の解消をしやすくするための新たな仕組みの導入
　所在等が不明な共有者がいる場合には、他の共有者は、地方裁判所に申し立て、その決定があれば
　所在等が不明な共有者の持分を取得したり、その持分を含めて不動産全体を第三者に譲渡することができます。

3-3.遺産分割に関する新たなルールの導入

令和5年4月1日施行

遺産分割をする際には、法律で定められた相続分（法定相続分）等を基礎としつつ
個別の事情（例えば、生前贈与を受けたことや、療養看護等の特別の寄与をしたこと）を
考慮した具体的な相続分を算定するのが一般的ですが
遺産分割がまとまらずに長期間放置されるケースが少なくありません。

長期間経過後の遺産分割のルール

被相続人の死亡から10年を経過した後にする遺産分割は
原則として、具体的相続分を考慮せず、法定相続分又は指定相続分によって画一的に行う

4.相隣関係の見直し

令和5年4月1日施行

4-1.隣地使用権のルールの見直し

境界調査や越境してきている竹木の枝の切取り等のために
隣地を一時的に使用することができることが明らかにされました。

また、隣地の所有者やその所在を調査しても分からない場合にも
隣地を使用することができる仕組みが設けられました。

4-2.ライフラインの設備の設置・使用権のルールの整備

ライフラインを自己の土地に引き込むために
導管等の設備を他人の土地に設置する権利や
他人の所有する設備を使用する権利があることが明らかにされました。

また設置・使用のためのルール（事前の通知や費用負担などに関するルール）も整備されました。

4-3.越境した竹木の枝の切取りのルールの見直し

催促しても越境した枝が切除されない場合や
竹木の所有者やその所在を調査しても分からない場合等には
越境された土地の所有者が自らその枝を切り取ることができる仕組みが整備されました。